很多被征收人收到房屋评估报告后，觉得补偿价明显低于周边市场价，但又不知道该怎么维权。有人以为可以直接告评估机构，有人以为必须先走复核鉴定才能起诉。答案是：评估报告本身不能直接告，但在针对补偿决定的行政诉讼中，法院可以对评估报告进行全面审查，也确实有不少案件因为评估报告程序违法或实体错误而被成功推翻。
一、评估报告不能单独告，但可以在诉讼中“打”
首先要明确一个关键点：评估报告由房地产价格评估机构出具，估价机构不是行政机关，评估报告也不是行政行为，因此不能直接对评估报告提起行政诉讼。如果只对评估报告不服，直接去法院起诉，法院会以“不属于行政诉讼受案范围”为由不予立案。
但这不等于评估报告“告不动”。一旦征收方依据这份评估报告作出了《房屋征收补偿决定书》，您对补偿决定不服提起行政诉讼时，法院就要对作为补偿决定依据之一的评估报告进行程序和实体上的全面审查。也就是说，您不是在告评估报告本身，而是在告补偿决定——评估报告是补偿决定的核心证据，把这个证据“打掉”，补偿决定就立不住了。
最高人民法院相关判例也明确了这一立场：被征收人不服补偿决定，可以直接申请行政复议或提起行政诉讼，申请复核、专家鉴定也不是提起行政诉讼的前置程序。司法审查的最终性决定了人民法院仍要对评估机构的资质、选定程序、评估时点、评估方法等进行审查。
二、法院能审什么？——四大“突破口”
1. 评估机构选定程序违法
《征补条例》第二十条明确规定，评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定。实践中，很多征收方单方面委托评估机构，这是严重的程序违法。如果无法证明评估机构系由被征收人协商或随机选定，法院可以直接撤销据此作出的补偿决定。
吉林永吉县棚改案中，法院认定评估报告存在“没有评估师签字”“未附带设备、资产明细”“未告知申请复核评估的权利”等问题，评估报告“明显缺乏客观性、公正性”，不能作为补偿决定的合法依据，最终判决撤销补偿决定并责令重作。
2. 评估时点错误
根据《征补条例》第十九条，对被征收房屋价值的补偿，评估时点必须是“房屋征收决定公告之日”。如果评估报告采用的是往年的房价标准，导致补偿明显低于市场价，法院会认定侵害了公平补偿权益。四川高院审结的一起案件中，法院明确将“评估时点错误”列为评估报告的违法情节之一。
3. 评估报告形式要件缺失
评估报告必须有评估师签字盖章、附带资产明细说明、告知申请复核评估的权利。如果缺少这些基本形式要件，评估报告不具备合法证据效力。吉林永吉县案中，法院正是以“没有评估师签字”“未附资产明细”等为由否定了评估报告的合法性。
4. 评估遗漏补偿项目
评估报告必须全面覆盖被征收房屋及其占用范围内土地使用权的价值。如果遗漏了房屋装修价值、附属设施、停产停业损失等法定补偿项目，法院可以认定评估报告缺乏客观性。江苏徐州一起案件中，评估人员未入户实地勘查，完全遗漏了精装修和附属设施，该评估报告最终被推翻。
三、但要注意：程序瑕疵不一定都能赢
并非所有程序问题都能推翻评估报告。最高人民法院在相关判例中指出：评估机构选定程序存在轻微瑕疵但评估结果本身合法合理的，据此作出的补偿决定仍然有效。因此，诉讼策略上应当程序违法与补偿过低并重，只抓一个“程序小瑕疵”而忽视论证“补偿明显低于市场价”，胜算会打折扣。
四、复核和鉴定程序怎么走？
根据《国有土地上房屋征收评估办法》的规定，对评估报告有异议的救济程序分为三步：
第一步：书面申请复核。自收到评估报告之日起10日内，向原评估机构书面申请复核评估。
第二步：申请专家鉴定。对复核结果仍有异议的，自收到复核结果之日起10日内，向评估专家委员会申请鉴定。
第三步：起诉补偿决定。对补偿仍有异议的，按照《征补条例》第二十六条处理——即申请行政复议或提起行政诉讼。
需要特别注意的是：复核和鉴定不是起诉的前置程序。 最高法判例明确指出，即使被征收人未申请复核和鉴定，法院仍然要对评估报告进行审查。但如果您走完了复核、鉴定程序仍不满意，在诉讼中主张评估报告违法，会有更充分的程序性理由。
结语
评估报告不能单独告，但可以在对补偿决定的行政诉讼中被“打掉”。法院审查评估报告的范围包括：评估机构的选定程序、评估时点、评估师签字、评估报告的送达告知义务等程序问题，以及评估方法、评估范围、补偿项目是否遗漏等实体问题。如果您收到的补偿决定依据的评估报告存在上述问题，可以尝试通过行政诉讼“推翻”它。
如果您已收到补偿决定且认为评估报告存在问题，建议尽快携带评估报告、补偿决定书等材料到所面询，由专业律师帮您审查评估程序的每一个环节，评估诉讼可行性。